【超実践編】裏ワザで、不動産仲介手数料6%+α?

 不動産の売買仲介手数料の上限は、法律で売買価格×3%+6万円と定められている。つまりどんなに手間暇をかけて仲介業務をこなしても上限が決められているため、不平等な制度と捉えられることもある。例えば800万円のワンルームマンションを仲介した場合だと仲介手数料は30万円となる。一方、3億円のマンションを仲介した場合でも同じ手数料率になることから、手数料は906万円ということになる。一般的には取引価格が高額になるほど手間がかかるのだから手数料が高額になるのは当然だという見方をされるが、実態はそうではない。取引そのものの手間や煩雑さと価格の高低は全く関連性はない。むしろ高額な物件の売り主の方が不動産の取引そのものに慣れていて、不動産取引の常識を理解してくれている分、スムーズに取引できたりもする。
 ただ、こうした取引内容について判断した上で手数料額が決められる訳ではないため、取引の仲介人である不動産業者はより納得感、もしくはよりお得な仲介手数料額をみずから設定しようとするという業界の裏事情が存在する。つまり手数料3%+6万円の上限を超える金額を売り主もしくは買い主側から徴収するというものである。ちなみに売り主から直接物件を預かっている仲介業者が買い主をみずから直接客付けをした場合は、買い主からも3%+6万円の仲介手数料を収受することができるため、最高で合計6%+12万円を受け取ることができる。しかしこの最高上限金額をさらに超える金額を取ろうと考える不動産業者がいるということをここでご説明したい。

6%出しは可能なのか?

 売り主もしくは買い主のいずれかが不動産業者であった場合、3%ではなく「6%出し」できないか?という打診を仲介業者は行うケースがある。そもそも法定手数料がある中で、こうしたことが可能なのか?

 結論から言うと可能である。

 ではどのようにして6%の仲介手数料を受け取るのだろうか?
 不動産業界でよく行われている手法として、3%は仲介手数料として正規の形で受け取り、もう3%に関しては「業務委託手数料」として受け取るという方法である。業務委託手数料とは、仲介業務を行った結果としてもらい受けるものではなく、仲介業務のサポートや案件の企画で、要は仲介業務の周辺業務のお手伝いをしたというような内容の手数料である。いまいち名目のはっきりしない業務ではある。もちろんそれほど明確な業務を行ってはいないのだから、そう捉えられても仕方がないかもしれない。そもそもこの業務委託手数料というのは、不動産仲介業者が3%の上限以上に手数料を受け取るための苦肉の策であり、内容がそれほど伴っているものではない。取引される物件が一般相場より安く買うことができるのであれば、仲介業者に手数料を多めに支払っても構わないと考えるのがプロの買い取り業者で、また一般相場より高く売ってもらえるなら高く売ってきてくれた分だけ手数料を多めに支払ってくれるプロの売り主業者もいるぐらいである。

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9%出しもある?

 ここで注意しなければならいのが、仲介手数料の支払い先の仲介業者に重ねて業務委託手数料を支払ってはいけないということである。これは法律で定められている訳ではないのだが、そもそも業務委託の業務内容自体が仲介業務の内容とオーバーラップしており、それであれば仲介手数料の範囲で収まるのだから、重ねて業務委託手数料を支払う必要はないということを行政から指摘される恐れがあるからである。では、そのような指摘を受けないためにはどうすれば良いか?
 仲介業務を行う不動産会社とは別に不動産会社を立てて、そこに業務委託手数料を支払わせれば良いのである。つまり仲介を行う業者には法定の3%しか支払わないが、別の不動産会社には仲介ではなく、企画などを行ってくれたことへの業務委託手数料として支払ってしまえば、何ら法律に抵触することはしていないということになる。そして業務委託手数料を受け取った不動産会社から仲介業者、別名目でその3%を受け取ってしまえば、合計で6%受け取ったことになるのである。中には6%出しではなく、9%出しをお願いしてくる業者もいる。取引関係者が多い場合は分配しなければならないため、その分請求額も大きくなるということである。もちろん取引価格もそれだけ格安であることが前提となるが。
 こうした不動産業界の裏事情は不動産のプロフェッショナルになりたい方であれば熟知していなければならない慣習であると認識しておこう。

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業務委託手数料とコンサルティング報酬の違いは?

 よく業務委託手数料(略して「業託」という)とコンサルティング報酬(略して「コンサル報酬」という)というフレーズが業界内では飛び交っているが、この違いはそもそも何だろうか?結論から言うといずれも同じことを指している。書面上はいずれの名目にしてもらっても構わないが、注意しなければならないのは、「成果物」と呼ばれる書類を支払う側に対して提出をしなければならないという点である。仲介手数料とは別枠で支払うのであるから、仲介業務の内側には収まらないほどの業務内容があったことを証明しておかなければならないのである。それは誰に対しての証明か?もちろん行政や税務署に対してである。何も業務を行っていないにもかかわらず金銭を支払えば、それは贈与に該当するか、架空の支払い計上として損金扱いをしてもらえず支払ったはずの手数料額に税金が課税されてしまい、支払った側は業務委託手数料を支払った上に税金までも重ねて取られてしまうということになるのである。こうしたことを未然に防ぐために実際に業務を行った結果として業務委託手数料を支払ったという事実を作りあげておくのである。もちろん実際に仲介業務とは別枠で業務を行っているケースも多く存在するので、業務委託手数料が発生したからと言ってすべて疑う必要はない。
 もしあなたが不動産業界でプロフェッショナルとして活躍したいというのであれば、こうしたことを熟知しておく必要があるだろう。

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