【不動産仕入れ用語集】ポスクロって何? ここに注意しよう!

 ポスクロは「ポストクロージング」の略語で、不動産の売買決済後に互いにもしくは一方のみが義務を履行するということである。実際の不動産取引おいてポスクロを使うことは、通常リスクを伴うことでもあるのでなるべく避けるようにしたい。

「ポスクロ」って何?

 ポスクロは「ポストクロージング」の略語で、不動産の売買決済後に互いにもしくは一方のみが義務を履行するということである。
 実際の不動産取引おいてポスクロを使うことは、通常リスクを伴うことでもあるのでなるべく避けるようにしたい。
 例えば、決済時点で隣地との境界を一部確定できていなかった場合に、売主側の義務として決済後に完遂させるという流れを一般的に踏むのであるが、万一売主が境界を隣地から取得できなかった場合、すでに残代金は精算済みであることから、買主側が一方的に泣き寝入りしなければならないということになる。買主側は「同時履行の抗弁権」を放棄していることから売主側に強制力を働かせることは極めて難しい状況となってしまう。もちろんこうした状況に陥らないためにも、安易に同時履行の抗弁権を放棄しないよう、相手に債務の履行をさせるよう残金を一部留保するなどのプロテクトを図っておくべきだろう。

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ポスクロはこんなケースで使う!

 境界確認の未了というケース以外で稀に生じるのが、決済時までの売主負担による建物の解体更地渡しというやつである。古い建物であると建物の竣工図面が残っておらず、構造や地下の状況が分からないため、解体作業期間が想定より大幅に遅れてしまうなどということがある。また解体の騒音・振動による近隣からの苦情により作業の中断を余儀なくされ、結果工期に遅れが生じてしまうということも稀にある。もちろん解体作業が永遠に終わらないということはなく、少し期間が延びているという程度がほとんどである。売主側の金銭的理由や金融機関からの借り入れの延長が難しいなどの理由がほとんどで、売買取引の決済をこれ以上後ろには倒したくないと売主側一方的にが考えているだけである。その売主側の理由をどこまで買主側が引き受けるかというのが、ポスクロをする時の交渉のテクニックである。先ほども述べたとおり、同時履行の抗弁権を完全に放棄した形態は絶対に取ってはいけない。かといって売主との今後のつながりを考えると100%要望を飲まないというのも取引の慣習からしても、ちょっと柔軟性に欠ける気がする。例えば解体にかかる費用分位を売買代金の残代金から別個で留保しておき、万一決済後に売主が何らかの事情により義務を果たさなかった場合のために、留保金を費用にあてがうというのはどうだろうか。留保金は少なすぎると相手も簡単に放棄して、義務を果たさないということがあるため、ここは多すぎず少なすぎずのバランスを相手の様子を窺いながら決めて行くとよいだろう。このようなケースでは基本的には売主のほうからお願いで来ることが多いため、イニシアチブはどちらかというと買主サイドにある。その時すぐに留保金の条件を売主に突きつけられるかが勝負の分かれ目で、相手の出方を事前に予想した上で、留保金の金額をある程度決めておくとよりスムーズな交渉ができるだろう。
 ポスクロをしてしまうと決済後に再度金銭の精算を行うため、余計な手間がかかることから、なるべくは避けたいところである。

こんなところに注意しよう!

 いわゆるポスクロとはちょっと異なるが、テナントの退去が決まっているにもかかわらず、テナント側の事情によって実際の退去日が少し延びてしまっているというケースがある。この場合、売買の決済期日をテナントの退去日以降に設定しなおせば、全く問題ないのであるが、売主側の履行義務が残すところテナントの退去だけでなのであれば、金銭で留保するというのも少し大げさな気がする。テナントの数と延長期日の長さにもよるが、それが大したものでなければ、金銭を留保せずに決済をしてしまっても問題はないだろう。ただし、テナントが退去に同意したにもかかわらず途端に占拠し始めたなどどいうことも最悪想定されるので、事前に裁判所から 即決和解調書を取得しておくということはしておいた方が良いだろう。即決和解調書を取得しておけば、仮にテナントが期日を超えて占拠したとしても、すぐに強制執行に持ち込むことができ、期間のロスを最小限に食い止めることができる。もちろん即決和解調書を取得するにも1ヶ月~1.5ヶ月程度の期間を要することから、決済日直前にテナント側の退去が遅れることになってしまった場合には、もはや留保金によるポスクロしか道は残されていないだろう。
 境界の確定、解体更地渡し、テナント退去後の空渡しなどのケースでは、決済までの期間中、逐次売主側の履行状況を確認しておき、滞りなく決済を迎えられるよう、買主側の担当者も強い責任感を持ってのぞむべきだろう。

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