【不動産仕入れ用語集】即決和解って何? その活用法をおさえる!

 「即決和解」とは、訴え提起前の和解(民事訴訟法第275条)のことを指す。簡単に言うと、将来起きうる訴え(紛争) に関し、事前に(互いに)和解しておくことで、無駄な紛争を避けるということ。不動産営業マンであれば、相手との条件交渉の一つの手段としてきっちり理解しておきたい。

「即決和解」って何?

 「即決和解」とは、訴え提起前の和解(民事訴訟法第275条)のことを指す。
 簡単に言うと、将来起きうる訴え(紛争) に関し、事前に(互いに)和解しておくことで、無駄な紛争を避けるということ。事前に和解しておく、というのは日常では少しイメージしにくいので、簡単な事案をもとに説明させていただきたい。

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即決和解が有効なケースは?

 不動産取引でよく見られる事案として、テナントの立ち退き完了後、物件を引渡す(所有権移転)ことが停止条件となっているような場合で、当初予定よりも前倒しで引渡しを行いたいという要望が売主側から出て来た時、買主側にその要望を応諾してもらう為の隠し技として利用されるケースがある。売主は空渡しが条件で、テナントが居残っている状態で引き受けることはNOということである。しかし立ち退いてもらえることが事前に確約されているのであれば、多少引渡し時期を手前にずらすぐらいのことは概して理解してもらえるものだろう。

 通常、売主の負担と責任のもとテナントから立ち退き合意書を取得するのだが、この立ち退き合意書だけでは法律的効力は有するものの、万一テナントが退去期日になってもゴネて立ち退かないなどということがあった場合に”即座に””物理的な””強制力”を働かせることはできない。”即座に””物理的な””強制力”というキー-ワードがポイントで、もしこの3点を全て解決する手段があるのであれば、買主も停止条件をクリアすることなく決済を前倒すことに承諾してくれるはずである。そしてこれを事前に担保する手段こそが、「即決和解」なのである。

 万一テナントが期日になっても立ち退かないなどどいうことがあっても”即座に””強制力”を働かせて”物理的に”退去させられる(強制執行)のであれば、買主としても不利益を被ることはなく、スムーズに決済を迎えることができるのである。また買主側にさらなる安心材料を与えてあげるのであれば、「留保金」という形で決済金の一部を買主側に留保させてあげて、決済を行うという方法もあるだろう。この場合、完全に立ち退きが完了した後で、売主は留保金を受領するという流れなる。

デキる営業マンの実務アドバイス

 即決和解の調書を簡易裁判所から取得するには、一般的に1~1.5ヶ月程度の時間を要する。またその時の裁判所の混み具合にもよるので、そうした場合は弁護士と打ち合わせの上、少し遠方の複数の裁判所に問い合わせて、空いている裁判所で手続きをすればよりスムーズだろう。
 不動産営業マンであれば、相手との条件交渉の一つの手段としてきっちり理解し、有効に活用してほしい。

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