【不動産未来予想図】部屋とワイシャツと私=不動産と融資と私の老後?

とある事務員の随想録。悩める私、部屋との出会い、ワイシャツの人。でも結局はおカネかも。

「私」:切実な「老後2000万円問題」

 私は、派遣社員です。週に4日ほど働き、短期契約のためにいつ失業するかわからない不安定な状況です。最近大病をし、働けなくなったときや老後を考えるようになりました。
 老後もお仕事があったら続けていきたいですが、どこまで出来るか自分も自信がありません。国民年金でどこまで生活が出来るか?私が受給するときにはどれくらい貰えるのか?ふつふつと不安が湧いてきます。老後の生活も楽しく生活をしたいですが、このまま何もせずに老後を迎えたら。。。今の生活レベルを維持できないのは間違いないです。
必死に考えました。いやいや。答えは最初から分かっていました。他に不足分を補う収入があればいいのです。トレーダーをしようか?(ボケたら出来ない。)不動産賃貸はどうかな?(お金がない。)あらら。ないないって全く消極的な!このままでは、年をとったときに後悔しか残らないな。

「部屋」:僕くらいになると部屋の方から来る??

 今、何かしなければ!今何が出来るか必死に考えました。
 今から大学へ行く!みたいな壮大な計画はなしとして、可能な範囲で、それほど労力をかけずに効果的な老後資金。やはり、不動産賃貸をして収入を出すのが、現段階では、計画ができ可能と考えました。よし!真剣に考えてみよう。
もちろん、高い物件を買えば、高く貸せますが、もし返済が出来なくなったときに困る。自分はお金を持っていないので、物件の購入は借入をすることになるからです。借入をして物件を購入する。それを貸し付けて家賃収入から返済をする。返済はいつか終わります。収入は、貸している間はずっとあるので、それが私の老後の生活資金になるのです。
もっと細かく計画が必要です。もし、借り手が居なくて返済を自力でするとしたら月に4万円の支払が限界です。(私の場合です。)
 老後が始まる前までにその返済を終えたいです。そう考えると私の場合、借入期間10年で考えました。4万円×12ヶ月×10年=480万円。このときに自己資金として200万は用意できました。
それを足すと680万円これが不動産を買う上限と思いました。ものすごくざっくりしていました。これではだめです。不動産を買ったら、登記のために司法書士の先生にお願いをしたり、不動産会社に仲介手数料を払ったり、銀行に融資手数料を払ったり、年の途中の売買ですと未経過分の固定資産の精算をしたりします。土地部分と家屋部分の金額が分かれている物件ですと、家屋部分に消費税を払う場合もあります。売買が終わった後も、マンションですと管理費や修繕費がかかります。もちろん、固定資産税もかかりますし、借り入れしていたら利息も払います。驚く税金の一つに、不動産取得税というものがあります。これが怖いのは、忘れた頃に結構な額が請求されることです。何度か払ってきましたが納税通知書が来るたびに、
 (私!なんかやらかしたか?)
といつも思います。不動産を購入した場合、必ず不動産取得税がかかりますので、忘れないようにしたいです。難しい計算があるのですが、買った値段の3%くらいのお金を用意しておけばまずは大丈夫です。売買をした日から、半年後くらいに請求が来ましたね。充分忘れる期間ですのでご注意ください。
 どのような物件を選ぶかも大事です。物件は、自分が住むとしたらいいなー。と言うことを念頭に置いて探しました。いいと思っても直ぐに決めないで悪いところもよく見ます。ゆっくり考えている間に、先に売却が決定してしまい買えないことも何度かありました。仕方がないです。それも巡り合せと考えてあきらめずに物件を探しました。

「ワイシャツ」:銀行員さんの・・・(⁎˃ᴗ˂⁎)

 借入れも同時進行で探しました。正社員のように安定した収入がなくても貸してくれるところは意外にあります。資金計画がしっかり出来ていて保証人がいれば敷居はどんどん低くなります。政策金融公庫に相談に行ったときは、(当時)4千800万円貸してくれると言う話になって驚きましたね。商売を始めるのと違い、不動産があるので抵当権を設定して返済が滞っても回収できるからなんだと思います。
 そこからは慎重に進めます。なぜって、相手のいる話になるからです。物件は、不動産業者が売主と買主を仲介している場合が多いです。こちらの状況を不動産会社に話し、売主と売買価格の相談をします。私が目指すのは、利回り10%です。売買価格の10%を年の収入価格にすることです。家賃が65,000だったら、年に受け取れる家賃が780,000円その10倍の7,800,000円が利回り10%という感じです。
 売買価格がもっと安くなれば、利回りは高くなります。今回は、借入れもしますし、不動産取得税や登記費用など他にどのような費用がかかるか分からなかったので、できる限り安く買いたいのが本音です。先方も事情を理解くださり、利回り13%になりました。感謝です。自己資金で足りない部分は、金融機関より借入れました。

部屋とワイシャツと私。リピートしちゃうかも。

 現在、家賃収入が毎月あり、そこから借入金の返済をしています。購入した物件が分譲マンションの一室ですので、マンションの管理費と修繕積立金も払っています。このほかに、固定資産税があります。任意ですが火災保険や地震保険をかけることをおすすめします。物件に修理が必要なとき保険でまかなえるのがいいです。本当に必要なのはこれくらいです。この段階で収支を計算して、手元にお金が残っているなら理想の状態です。このあと借入を全部返済したら、借入返済の出金分がなくなるので、あとはじゃんじゃんお金が貯まる計算です。
 それが老後の生活資金になるのが夢です。欲を出して、それを元にまた不動産を買ってしまうかもしれません。
さぁ、何をしましょうか?

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